Saviez-vous qu’en France, il est possible de réduire l’impôt à payer en investissant dans l’immobilier locatif ? En effet, l’État encourage l’investissement dans la pierre en proposant des lois de défiscalisation pour subvenir au manque de logement. Divers dispositifs immobiliers de défiscalisation se sont alors succédé au fil du temps pour favoriser l’accès au logement. En quoi consistent-ils ? Découvrons ensemble ces anciens dispositifs et leur fonctionnement.
Le dispositif de Besson
Le dispositif Besson concerne les contribuables imposés à partir de 30 %, ayant acquis un logement entre 1999 et avril 2003. Il est à préciser que le bien immobilier devait être neuf ou réhabilité, ou un local dont l’usage est transformé en habitation, évidemment soumis à la TVA immobilière.
Cette loi de défiscalisation prend effet à condition que le logement soit destiné à une location nue pour une durée minimum de 9 ans, à titre de résidence principale du locataire. Un plafonnement du montant du loyer est fixé selon les ressources du locataire et la composition du foyer (seul ou en couple).
Avant le 9 octobre 2002, il n’était pas possible de louer la propriété à un ascendant ou un descendant. Cela est devenu possible si cette personne ne fait pas partie de votre foyer fiscal.
Le dispositif Besson offre les quelques avantages suivants. Une déduction de 8 % du prix de l’acquisition de la propriété sur le revenu net imposable pendant les cinq premières années de location puis 2,5 % par an durant quatre ans. Pour les six années suivantes, l’amortissement est renouvelable pour deux périodes de trois ans avec une déduction de 2,5 % par année. Soit 65 % d’avantage fiscal déduits sur une imposition de quinze ans.
Plus tard, une autre loi de défiscalisation a pris la place de la loi Besson : la loi de Robien. Pour de plus amples informations à ce sujet visitez le site www.reduire-ses-impots.net.
La défiscalisation à travers le dispositif Robien
Le dispositif Robien tire son nom du Ministre du Logement de l’époque : Gilles de Robien. Le principe est le même que pour son prédécesseur, bénéficier d’une réduction d’impôt en échange d’un investissement dans la location d’immobilier.
La défiscalisation Robien est sectionnée en deux sous dispositifs : le Robien classique et le Robien recentré.
Le dispositif Robien classique concerne les Français ayant acquis un bien immobilier neuf ou réhabilité entre janvier 2003 et fin août 2006, à louer sur une durée de neuf ans. Au-delà de cette période, entre septembre 2006 et fin décembre 2009, c’est le dispositif Robien recentré qui est appliqué.
Les avantages du Robien classique sont identiques au dispositif Besson. La déduction est toujours de 8 % les cinq premières années, puis 2,5 % les quatre suivantes, renouvelable par période de trois ans sur une limite de six ans, pour 2,5 % de déduction par an.
Quant au Robien recentré, il offre la possibilité de défiscaliser 6 % du revenu foncier pendant sept ans et 4 % pendant les deux années suivantes, soit une déduction de 50 % sur neuf ans. À l’issue de cette durée, l’engagement de location ne peut être reconduit et l’amortissement n’est plus possible.
Aucun plafonnement des ressources du locataire n’est exigé. Il est possible de louer le logement à un ascendant ou un descendant tant que celui-ci soit n’est pas attaché au foyer fiscal.
Le dispositif Scellier classique et Scellier intermédiaire
Le principe du dispositif Scellier concerne le logement neuf ou en l’état futur d’achèvement acquis entre janvier 2009 et décembre 2012. Il est destiné à la location non meublée, et utilisé comme résidence principale du locataire. Le propriétaire doit s’engager à louer sa propriété pour une durée minimum de neuf ans.
Pour le dispositif Scellier classique, les conditions à remplir pour bénéficier de la défiscalisation sont : une Règlementation Thermique ainsi qu’une consommation en énergie du logement conformes à des normes de construction ; un plafond d’investissement limité à 300 000 euros par an pour un seul logement ; la possibilité de louer à un ascendant ou un descendant s’il n’appartient pas au foyer fiscal du propriétaire.
Entre 2009 et 2010, l’investisseur bénéficiait d’une réduction d’impôt égale à 25 % du revenu foncier. Elle est de 15 % en 2011 et 13 % en 2012 pour les logements labelisés BBC (Bâtiment Basse Consommation). Sans le label, la réduction est de 6 %.
La réduction d’impôt avec le dispositif Scellier intermédiaire est plus élevée par rapport au dispositif Scellier classique sauf qu’il faut louer le logement sur une durée plus large. L’engagement peut être renouvelé une fois sur une période de location de trois ans. Le pourcentage de réduction est de 6 % entre 2009 et 2010, 5 % en 2011 et 4 % en 2012 pour un total de 37 % pendant quinze années de location.
Des plafonds sur le loyer et les ressources du locataire sont à respecter pour pouvoir profiter des dispositifs Scellier.
Réduction d’impôt à partir de la loi Duflot
C’est un dispositif qui permet une réduction d’impôt de 18 % pour ceux qui ont investi dans un logement neuf, entre début janvier 2013 et fin décembre 2014. Il tire son nom de l’ancienne ministre de l’égalité des territoires et du logement Cécile Duflot.
Afin de profiter des avantages de ce dispositif, il faut que le bien immobilier soit neuf ou en cours de construction. Dans ce dernier cas, il doit être achevé dans un délai de trente mois et loué dans les douze mois après son achèvement.
Le logement doit être loué non-meublé, et servira d’habitation principale au locataire. La location doit s’étendre sur une durée minimale de neuf ans. Notez que le prolongement du dispositif n’est pas possible au-delà de cette période.
Le prix du logement est de 300 000 euros, et un plafond de 5500 euros par mètre carré est également ajouté. Un contribuable est alors autorisé à investir dans un logement, et donc deux logements si c’est un couple marié. Les logements sont tenus à être conformes aux normes sur la Régulation Thermique ainsi que la basse consommation d’énergie pour remplir la condition d’éligibilité à la loi Duflot.
Détails sur le dispositif de la loi Malraux
La défiscalisation à partir de la loi Malraux est créée en 1962 par un écrivain, André Malraux, qui était ministre des Affaires Culturelles. L’objectif est de protéger le patrimoine immobilier en incitant les contribuables à investir dans la réhabilitation de propriétés situées dans des secteurs sauvegardées.
Pour être éligible au dispositif de la loi Malraux, les conditions suivantes sont à respecter :
La réhabilitation doit porter sur la totalité du bien immobilier ;
La propriété est louée nue sur une durée totale de neuf ans. Cette location doit débuter au plus tard douze mois après l’achèvement des travaux de réhabilitation.
Une autorisation délivrée par la préfecture est indispensable avant le début des travaux, qui doivent être supervisés par un Architecte des Bâtiments de France.
Les travaux de rénovation ne doivent pas durer excéder une période de trois années consécutives à partir de la délivrance du permis de construire, sauf s’il s’agit de fouilles archéologiques.
Le montant est fixé à un plafond de 400 000 euros pour quatre années consécutives. La réduction d’impôt se fait en fonction de la localisation du bien immobilier : 22 % pour ceux situés dans un SPR avec PVAP contre 30 % pour ceux dans un SPR avec PSMV, les QAD et les NPNRU.